Зміст
Грег Догерти более 25 лет проработал редактором и писателем в крупных изданиях и на веб-сайтах. Он также является автором двух книг.
Многие люди фантазируют о том, как они будут финансировать значительную часть своей пенсии, продав свой нынешний дом, купив жилье поменьше и инвестировав разницу в доход. Однако в реальности они часто получают гораздо меньшую прибыль, чем рассчитывали.
При правильном подходе сокращение штата все же может быть хорошей идеей. Вы можете не только получить больше денег, но и упростить свою жизнь, сократить расходы на содержание дома и коммунальные услуги на долгие годы. Чтобы достичь этого счастливого результата, необходимо обойти неожиданные подводные камни, которые делают процесс реорганизации столь опасным. Вот четыре ловушки, которые подстерегают покупателей, и способы избежать каждой из них.
Основные выводы
- Переселение в меньший дом на пенсии должно осуществляться с умом.
- Необходимо точно определить стоимость своего нынешнего дома, воспользовавшись несколькими интернет-ресурсами, услугами местных агентств недвижимости или наняв независимого оценщика.
- С помощью тех же ресурсов необходимо точно определить стоимость недвижимости в том районе, куда Вы собираетесь переехать.
- Следует внимательно изучить налоговые последствия переезда.
1. Переоценка стоимости вашего нынешнего дома
Легко фантазировать о том, что Ваш дом будет стоить очень дорого. Возможно, соседи с соседней улицы продали свой дом за экстравагантную сумму — так они говорят, и в последний раз их видели собирающими свой новый Bentley и отправляющимися в Акапулько. Скорее всего, вы не знаете трех важных вещей: сколько на самом деле они выручили от сделки, чем их дом отличается от вашего по тем качествам, которые наиболее ценны для потенциальных покупателей, и был ли рынок недвижимости в тот момент лучше или хуже, чем сейчас.
Что делать вместо этого: На любом из сайтов, включая Realtor.com и Zillow.com, можно найти информацию о том, за сколько были проданы дома в вашем районе в последнее время. Для определения стоимости дома можно также воспользоваться онлайн-оценками крупных банков, таких как Bank of America и JP Morgan Chase. Лучше всего проверить несколько таких оценок, отчасти потому, что они используют различные формулы для получения своих оценок.
Другой вариант — обратиться к нескольким местным агентам по продаже недвижимости, чтобы они беспристрастно оценили текущую рыночную стоимость вашего дома. Важно обратиться к нескольким агентам, поскольку агент, который очень хочет получить Ваше объявление, может дать Вам слишком радужную оценку. Вы также можете нанять независимого оценщика. «Каждый хороший консультант по вопросам пенсионного обеспечения должен иметь список авторитетных агентов по недвижимости, которые специализируются на рынке недвижимости для пожилых людей и могут помочь пенсионерам оценить стоимость их дома», — говорит Дейв Энтони, CFP, RMA, президент и портфельный управляющий компании Anthony Capital в Брумфилде, штат Колорадо.
При общении с агентами или оценщиками спрашивайте о недорогих вещах, которые можно сделать для повышения продажной цены дома. Большинство экспертов утверждают, что капитальный ремонт не является хорошей идеей, если только ваш дом не находится в полной разрухе, поскольку он редко окупает свои затраты. В отчете Remodeling «2020 Cost vs. Value Report» даже тот проект, который окупил свою стоимость в наибольшей степени — облицовка из искусственного камня — потерял деньги, хотя и приблизился к безубыточности на 95,6%. По другим проектам этот показатель оказался намного ниже. Например, новые виниловые окна окупились лишь на 72,3%, а перепланировка ванной комнаты — на 56,6% при высококлассном ремонте и на 64% при среднем. Отсюда вывод: Не тратьте деньги и не создавайте лишних хлопот, пусть такими проектами занимаются следующие владельцы дома — их вкусы все равно могут отличаться от ваших.
Тем не менее, несколько простых мероприятий по благоустройству, таких как подкраска, обрезка разросшихся кустарников и уборка дома сверху донизу, могут стоить затраченных усилий. При желании можно прибегнуть к услугам профессионального хоумстейджера. Для получения бесплатных консультаций по этой теме просто выполните поиск в Интернете по фразе «home staging».
2. Недооценка стоимости нового дома
Так же как люди склонны оптимистично оценивать, за сколько они продадут свой дом, они, скорее всего, будут думать, что получат выгодную сделку при покупке следующего жилья. Стоит помнить, что потенциальные покупатели вашего нынешнего дома и продавцы вашего следующего дома думают точно так же.
Что делать вместо этого: Воспользуйтесь перечисленными выше инструментами для изучения цен последних продаж, чтобы выяснить, сколько Вы можете рассчитывать заплатить за тот тип дома, который планируете приобрести. Если вы собираетесь переехать в новый район, то не стоит тратить время на посещение потенциальных домов. Даже если вы знакомы с этим местом по отдыху в окрестностях, стоит посетить его в разные сезоны, чтобы убедиться, что вам там будет хорошо в течение всего года. Разумный вариант — если у вас есть время и терпение — переехать в этот район и снимать жилье в течение года или около того, прежде чем покупать. Слишком много пенсионеров переезжают импульсивно, жалеют о своем решении и в итоге снова вызывают фургон для переезда.
Остерегайтесь также дорогостоящих дополнений, которые могут увеличить цену вашего нового дома сверх расчетной. В некоторых районах стоимость новой квартиры с двумя спальнями легко может приблизиться к цене дома с четырьмя спальнями, особенно если вы решите побаловать себя всеми современными удобствами.
3. Игнорирование налоговых последствий
Если вы не получили огромную прибыль от продажи своего дома (а если получили, то поздравляем), то, возможно, вы не должны платить подоходный налог с этой прибыли. Действующие правила Налогового управления США (IRS) позволяют большинству супружеских пар исключить из своего налогооблагаемого дохода прибыль в размере до 500 000 долл. Одиночки могут исключить из налогооблагаемого дохода до 250 000 долл. Правила также учитывают продолжительность владения и проживания в доме, а также другие факторы. Все они разъясняются в публикации 523 IRS «Продажа дома». «Если вы не относитесь к низкому налоговому классу и либо не попадаете под исключение, либо получили значительную прибыль от продажи дома, то вы можете рассмотреть возможность использования стратегии сбора налоговых потерь, компенсируя убытки по акциям, облигациям или паевым инвестиционным фондам доходами, так как это отражается в таблице D», — говорит Карлос Диас младший, основатель и управляющий партнер компании Dias Wealth LLC в Лейк-Мэри, штат Флорида.
Даже если вы не должны платить подоходный налог, есть и другие налоговые соображения, которые необходимо учитывать, прежде чем вы решите переехать. В некоторых популярных местах проживания пенсионеров высокие налоги на недвижимость. В месте с низкими налогами на недвижимость могут быть более высокие налоги с продаж или подоходные налоги, или же там могут по-другому облагаться налогом ваши пенсионные доходы.
Что делать вместо этого: Во-первых, попытайтесь определить свою вероятную прибыль. Это не просто разница между тем, что вы заплатили за дом, и тем, за что вы его продали, а разница между ценой продажи и себестоимостью дома. Себестоимость включает в себя первоначальную сумму, уплаченную за дом, а также все постоянные улучшения, сделанные в течение многих лет. Об этом также рассказывается в публикации 523 IRS.
Сравните подоходный налог и налог на недвижимость в том месте, куда вы планируете переехать, и в том месте, где вы находитесь в настоящее время. Кроме того, обратите внимание на специальные льготы для владельцев жилья старше определенного возраста. Для начала можно воспользоваться сайтом налогового управления или департамента доходов штата. Учесть новую налоговую ситуацию в своем пенсионном бюджете и понять, сократит ли она ваши налоговые платежи или приведет к увеличению общего налогового бремени.
6%
Сумма, которую вы, скорее всего, заплатите в качестве комиссионных при продаже жилья
4. Забыть о расходах на закрытие сделки
Если прошло много лет с момента покупки жилья, вы могли забыть обо всех расходах, связанных с закрытием сделки. В их число, вероятно, входили юридические услуги, плата за регистрацию, страхование титула и еще целый список различных расходов. При покупке следующего жилья вам придется оплачивать не только расходы на закрытие сделки, но и второй набор — как продавцу жилья. По данным сайта Realtor.com, наиболее существенными из них являются комиссионные, которые могут достигать 6%, а иногда и выше, если Вы пользуетесь услугами агента.
Что делать вместо этого: Комиссионные агента могут быть предметом переговоров, поэтому постарайтесь с самого начала договориться о наиболее выгодной сумме. Как покупатель, вы можете убедить нетерпеливого продавца взять на себя часть расходов на закрытие сделки, но следует помнить, что тот, кто купит ваш дом, скорее всего, попытается проделать тот же маневр с вами. В противном случае следует взять с собой чековую книжку и выписать много чеков.
Итог
Уменьшение площади дома может стать одним из способов высвобождения дополнительных денежных средств для выхода на пенсию, но прежде чем начать собирать вещи, необходимо провести подсчеты. Вы можете обнаружить способы, которые, как вы не предполагали, позволят вам сэкономить деньги на переезде, или же решить, что лучше уйти на пенсию на месте, по крайней мере, на данный момент.